Le régime du micro foncier est applicable de droit depuis 2002. Il offre aux investisseurs modestes un abattement fiscal conséquent.
Depuis 2002, le régime du micro foncier s’applique de droit à tous les propriétaires-bailleurs alors que jusqu’ici il s’agissait d’une option.
Pour les investisseurs touchant moins de 15 000 € par an en revenu foncier, l'Etat offre un abattement fiscal de 30% alors qu'il n'est que de 14% dans le cadre du statut ancien de droit commun.
Le micro foncier est un avantage fiscal proposé par l'Etat. Il permet, lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an, d’obtenir un abattement fiscal de 30% du montant, représentant l’ensemble des charges de la propriété. L'avantage fiscal est donc identique à celui accordé dans le cadre du statut Besson ancien mais, dans ce cadre, aucun plafond de loyer ou de ressources du locataire n'est exigé.
Le régime microfoncier ne s'applique toutefois pas lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire:
- D'un monument historique et assimilé
- D'un immeuble détenu en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs,effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement;
- D'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural,urbain et paysager(opération en loi Malraux);
- D'un immeuble situé dans une zone franche urbaine;
- D'un logement neuf qui bénéficie de l'amortissement Périssol, Besson ou désormais Robien ;
- D'un logement ancien qui bénéficie de la déduction forfaitaire de 40% du dispositif Besson
- De parts de sociétés,autres que celles précues à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale),qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions de l'article 8 du CGI.
Pour en bénéficier, le contribuable porte directement sur sa déclaration d’ensemble des revenus n°2042, le montant de son revenu brut foncier. C’est l’administration qui détermine le revenu net imposable et qui y déduira un abattement de 30%
Lorsque les revenus fonciers dépassent 15 000 euros, le régime du micro foncier est remis en cause.
En résumé : Le régime du micro foncier est avantageux pour le cas ou les dépenses déductibles des revenus locatifs représentent chaque année moins de 30% du revenu brut foncier. Si tel n'est pas le cas, l'investisseur peut refuser ce régime et opter pour le régime réel d'imposition.
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