Le propriétaire d'un immeuble peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation soit de façon limitée soit de façon illimitée.
La défiscalisation par imputation de déficit foncier aussi appelée loi Balladur est une gymnastique fiscale particulièrement intéressante sur dans le cadre d'un investissement en loi Monument Historique.
Quand un bien nécessite des travaux mais aussi lorsqu'un prêt est souscrit pour l'achat d'un bien génèrent un déficit foncier qu'il est possible d'imputer directement sur son revenu global.
Le déficit foncier généré par des travaux est imputable, hors intérêts d’emprunt, sur le revenu global jusqu’à 10.700 €. Quand le montant des travaux est plus important, l’excédent de déficit non imputé sur l'année en cours est imputable sur le revenu global des cinq années suivantes. Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation. Ne sont pas déductibles celles de construction et d’agrandissement.
Les déficits fonciers générés par les intérêts d'emprunts sont quant à eux imputables sur les revenus fonciers pendant 10 ans. Cette gymnastique permet dans le cadre de la création d'une SCI par exemple de vendre un bien à ses enfants en minorant leurs impôts des intérêts d'emprunt.
En contrepartie de cet avantage fiscal, le propriétaire s'engage à louer son bien pendant au moins 3 ans quel qu'en soit l’usage (habitation principale ou secondaire du locataire, bureaux, etc..).
Les déficits fonciers peuvent être imputé sans limitation de montant dans les cas suivants :
dispositif Malraux : imputation des dépenses autres que les intérêts d'emprunts réalisées en vue de la restauration complète d' un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé
dispositif Monuments Historiques : imputation des charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus
démembrement d'une succession ou d'une donation : l'imputation des travaux de grosses réparations engagés par le nu propriétaire d'un immeuble
En résumé : Le mécanisme de la défiscalisation par imputation de déficits fonciers est une véritable aubaine pour les propriétaires de biens nécessitant des travaux ou acquis avec un emprunt.
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