La SCI en elle même n'apporte pas d'avantages fiscaux spécifiques, mais par contre, par son truchement, les associés peuvent facilement faire baisser leurs impôts. Explications.
La SCI permet en cas de donation de parts de fixer les droits de mutation à titre gratuit à partir de la valeur nette des parts. En effet, les parts peuvent prendre en compte le passif de la société (ce qui n'est pas le cas dans la donation d'immeuble). En d'autres termes, si la société a fait des investissements ou des travaux, un déficit foncier est créé. La valeur nette de la donation est donc diminuée du montant de ces investissements et la base d'imposition est largement restreinte.
Une autre gymnastique est possible et particulièrement intéressante fiscalement. Elle consiste à vendre un immeuble locatif à ses enfants. Plutôt que de donner le bien, les parents peuvent le vendre à une société civile immobilière constituée par les enfants. Si les enfants n'ont pas les fonds nécessaires à l'achat du bien, ils contractent un emprunt par le biais de la SCI. Comme les loyers perçus vont couvrir les remboursements de prêt, le bien sera acquis sans effort financier pour les enfants et échappera du même coup aux prélèvements obligatoires dans le cadre d'une succession. Les parents pourront ainsi placer les fruits de cette vente sur un contrat d’assurance vie, en désignant les enfants comme bénéficiaires avec une fiscalité plus qu'avantageuse. Attention : ce montage est complexe et le recours à un conseiller spécialiste est fortement recommandé.
Plus simple et intéressant également, la SCI peut financer l'achat d'une résidence secondaire avec les loyers perçus sur un immeuble locatif ou une résidence principale. La base d'imposition sur le revenu de l'associé sera diminuée du montant du loyer à payer à la SCI et les résultats de la société pourront être négatifs en cas de travaux importants.
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